El Coronavirus y su Impacto en los Arrendamientos.

El día 30 de enero del presente año, la Organización Mundial de la Salud (la “OMS”) declaró la “Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional” por el brote de coronavirus SARS-COV2 (cuya enfermedad se conoce como COVID-19) que hasta ese momento había cobrado la vida de 170 personas en China y que había resultado en el contagio de más de 9700 personas en dicho país y 106 personas en otros países. Semanas después, el 11 de marzo de 2020, la organización referida emitió la declaratoria de pandemia causada por dicho virus. A diferencia de un brote o una epidemia, las pandemias son brotes que afectan a más de un continente y los casos de cada nación ya no se importan, sino que se provocan por trasmisión comunitaria. Por último, el reporte de la OMS emitido a las 14:38 GMT-6 el 21 de marzo de 2020 establece que en ese momento existían 267,013 casos confirmados de coronavirus, 11,201 muertes y 185 países con casos ratificados.

En México, el 28 de febrero de 2020 las autoridades confirmaron el primer caso de coronavirus. Días después, el 17 de marzo de 2020, la Secretaría de Salud emitió un aviso en el que determina que, en el corto plazo, el modelo de vigilancia epidemiológica será únicamente de tipo centinela. Esta clase de modelo no deja de observar los casos importados e identifica la transmisión secundaria en la propia comunidad. Desafortunadamente, por la tarde del sábado 21 de marzo de 2020, dicho órgano de gobierno reportó que existen 251 casos confirmados del virus en el país (habiéndose registrado 48 nuevos con respecto al día anterior), 697 casos reportados como sospechosos y 2 muertes confirmadas.

Con motivo de la pandemia del COVID-19 surge la pregunta si tal acontecimiento puede ser invocado como caso fortuito (“CF”) por un posible incumplimiento de obligaciones en los arrendamientos comerciales o industriales.

El Caso Fortuito y la Fuerza Mayor en México.

El CF es un acontecimiento imprevisible o inevitable que no le permite a un obligado o deudor cumplir con su obligación. Este hecho imposibilita el cumplimiento de acuerdos pactados en algún contrato. Es un evento que sucede carente de culpa del propio obligado, lo rebasa, lo supera, está más allá de él y le imposibilita el uso de elementos del mundo exterior del que él pueda echar mano para cumplir con su obligación. En el caso del arrendamiento, el artículo 2431 del Código Civil Federal (y los correlativos de los estados) determina que habiendo CF el arrendatario no está obligado al pago de la renta.

Recomendaciones.

Al considerar lo anterior, estimamos relevante que nuestros clientes y amigos tomen en cuenta ciertas recomendaciones:

• Estas reflexiones aplican fundamentalmente a CF en arrendamientos comerciales o industriales, ya que si se determina el confinamiento en casa-habitación, el uso de este espacio se continuará dando a pesar de la pandemia. Así mismo, cabe aclarar que los derechos de las partes pueden variar según aplique la ley federal o la ley de cada uno de los estados de la república.

• Aunque es cuestionable si el coronavirus ya cumple en estos momentos en México con el supuesto del CF (posiblemente en algunos Municipios ya lo sea), las proyecciones indican que muy probablemente lo será en las próximas semanas. Sin duda, una pandemia de esta naturaleza es imprevisible para arrendadores y arrendatarios, con excepción de aquellos que hayan firmado recientemente, y hará inevitable el incumplimiento de obligaciones en caso que la Secretaría de Salud decrete una “Emergencia de Salud Pública”.

• Recomendamos seguir de cerca las determinaciones de las autoridades en este sentido, sean locales o federales, para monitorear si sus decretos hacen inevitable incumplir con las deudas del arrendatario. Existe la posibilidad de que las declaratorias municipales también den causa al CF en algunos casos de la propia localidad, cuando estas ordenen, como en el caso del Municipio de San Pedro Garza García, NL, el cierre de bares, centros de espectáculos, centros nocturnos, clubes sociales, entre otros lugares públicos.

• Independientemente de lo que decreten las autoridades administrativas, en el caso del Poder Judicial Federal, es un hecho notorio que ya decretó el paro de labores; habremos de ver cómo impacta en el tema en cuestión al momento en que ellos mismos juzguen sobre la existencia o no del CF en los asuntos que ventilen. Sería contradictorio que no aceptaran el CF cuando ellos mismos han decretado la suspensión de labores para ellos mismos. También habremos de ver si las políticas de aislamiento implementadas por algunos poderes judiciales estatales normen algún criterio en el juzgador al momento de resolver los asuntos que se tramiten ante su jurisdicción.

• Sugerimos revisar la cláusula de CF de sus contratos de arrendamiento para determinar si el arrendatario renunció al CF y si las partes han definido o regulado las clases de eventos que pueden considerarse como CF.

• Consideramos que lo prudente es hacer una revisión, caso por caso, de las particularidades de cada contrato de arrendamiento, tales como plazos, garantías, rentas, ley aplicable, pólizas de seguro para cubrir el cobro de rentas en estas eventualidades, ubicación del bien arrendado y las determinaciones de las autoridades locales y federales que puedan hacer nacer el CF.

• En el caso de los arrendadores, es relevante valorar la relación con el arrendatario correspondiente y el nivel de necesidad que dicho arrendatario tiene sobre el bien inmueble. Es recomendable tener en mente que si el CF dura más de dos meses, el arrendatario tienen el derecho de rescindir el contrato sin consecuencias legales para las partes. En el caso de los arrendatarios, sugerimos evaluar la forma en que se desarrollen los acontecimientos, determinar qué tan relevante es continuar con el uso de las instalaciones, la relación con el arrendador respectivo y la posibilidad de implementar medidas paliativas.

• También vale la pena revisar si las áreas arrendadas, en la eventualidad del CF, puedan seguir siendo utilizadas parcialmente, porque en este caso solo se reduciría proporcionalmente la renta.

• Cabe decir que las penas convencionales, comunes en los contratos de arrendamiento por falta de pago, no serían cobrables de darse el CF, conforme a lo que dispone el artículo 1847 del Código Civil Federal (y sus correlativos de los estados).

Para concluir, todo arrendador o arrendatario debe tomar en cuenta lo anterior e ir tomando las previsiones propias y únicas de sus propios negocios. Sin duda, cada caso será distinto y es relevante analizarlo en el contexto general de la situación y con las particularidades del propio arrendamiento y sus partes firmantes.

En RRQB Legal Solutions estamos trabajando desde casa, pero nos mantendremos cerca de ustedes para acompañarlos en cualquier necesidad que surja por esta desatinada pandemia.