La garantía otorgada en el amparo derivado de juicios de arrendamiento: ¿cubre los daños y perjuicios?
En los juicios de arrendamiento existe una situación frecuente, pero poco discutida: cuando el Juez ya resolvió que el Arrendatario debe pagar las rentas que dejó de cubrir y desocupar el bien inmueble, el Arrendatario puede presentar un amparo para impugnar dicha decisión.
Mientras se resuelve ese amparo, el Arrendatario puede solicitar que se suspenda la ejecución de esa sentencia, es decir que no pagar las rentas condenadas en la sentencia y que no lo saquen todavía del inmueble.
Para ello, el Arrendatario que promueve el amparo debe otorgar una garantía (dinero o equivalente) para garantizar los daños y perjuicios ocasionados al Arrendador, y por último, suspender la ejecución de la sentencia.
De ello, surge una pregunta clave:
¿Ese dinero realmente compensa los daños y perjuicios ocasionados al Arrendador por la suspensión?
Para ello, es importante establecer que daños y perjuicios se pueden ocasionar al Arrendador por esa suspensión:
- No puede cobrar las rentas que ya ganó en el juicio de arrendamiento.
- Tampoco puede cobrar las rentas que se siguen generando.
- No puede usar ni rentar el inmueble a otra persona.
En pocas palabras: pierde dinero real mes con mes durante todo el tiempo que dure el Juicio de Amparo.
¿Cómo son calculados estos elementos por los tribunales?
En el Estado de Nuevo León, los tribunales fijan el monto de la garantía, pero muchas veces lo hacen de forma insuficiente.
Generalmente, lo determinan utilizando indicadores económicos como el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE), proyectados a un periodo estimado de seis (6) meses —tiempo promedio de duración del Juicio de Amparo.
Sin embargo, ese periodo estimado de seis (6) meses no corresponde a la realidad, ya que el juicio puede prolongarse hasta aproximadamente dos (2) años.
Bajo este enfoque:
- Los daños se calculan con base en la inflación sobre las rentas.
- Los perjuicios se calculan con base en el rendimiento financiero de ese dinero.
A simple vista, este método parece una forma técnica de hacerlo. Pero en realidad, no refleja lo que el propietario del inmueble pierde de verdad.
¿Qué debe cubrir la garantía según la Ley de Amparo?
De conformidad con el artículo 132 de la Ley de Amparo, la garantía debe ser BASTANTE y tener como finalidad:
- Reparar el daño: es decir, el dinero que realmente se pierde.
- Indemnizar los perjuicios: el dinero que se dejó de ganar.
El problema del uso del INPC y la TIIE
En lugar de medir lo que realmente pierde el propietario, se usan fórmulas financieras que no reflejan la realidad. Esto provoca dos (2) problemas principales:
- No se realiza un análisis real para calcular los daños y perjuicios.
- Las garantías fijadas suelen ser mucho menores a lo que realmente se pierde.
¿Cómo debería calcularse la garantía?
En los juicios de arrendamiento, los daños y perjuicios pueden determinarse con simples cálculos aritméticos que reflejan con mayor precisión la afectación real sufrida al Arrendador, con base en:
- Las rentas vencidas y reconocidas en la sentencia.
- Las rentas que se seguirán generando durante la tramitación del juicio de amparo.
- La imposibilidad de disponer del inmueble mientras dure el procedimiento.
Conclusión
La garantía derivada de un Juicio de Amparo en materia de arrendamiento no debería basarse únicamente en indicadores económicos de inflación e intereses, si no que debe reflejar el dinero que el propietario del inmueble realmente deja de percibir mientras dura el amparo. De lo contrario, una medida que busca ser justa, termina generando un daño y perjuicio real para el propietario.
Cámara de Diputados aprueba reforma sobre desconexión digital
El martes 3 de marzo, la Cámara de Diputados aprobó, con 447 votos a favor, una reforma a la Ley Federal del Trabajo para reconocer el derecho a la desconexión digital de las personas trabajadoras fuera de su jornada laboral.
Con esta aprobación, el proyecto fue turnado a la Cámara de Senadores para su discusión y votación.
¿Qué establece la reforma sobre el derecho a la desconexión digital?
La reforma propone adicionar la fracción VIII al artículo 3 Ter y la fracción XXXIV al artículo 132 de la Ley Federal del Trabajo con los siguientes propósitos:
- Reconocer y definir la desconexión digital como el derecho de las personas trabajadoras a abstenerse de participar en cualquier tipo de comunicación con el centro de trabajo al término de la jornada laboral, en horarios no laborables, vacaciones, permisos y licencias.
- Establecer como obligación de las personas empleadoras respetar el derecho a la desconexión digital al término de la jornada laboral, así como emitir una política interna para asegurar el cumplimiento de esta obligación.
- Determinar que el ejercicio del derecho a la desconexión digital deberá respetar la naturaleza y objeto de la relación laboral, conciliando la actividad laboral con la vida personal y sujetándose a lo que establezca la negociación acordada entre la persona empleadora y las personas trabajadoras o sus representantes.
El antecedente del derecho a la desconexión digital en la Ley Federal del Trabajo
El derecho a la desconexión digital no es completamente nuevo en la legislación laboral mexicana. Este derecho ya había sido reconocido anteriormente en la Ley Federal del Trabajo, aunque únicamente para las personas trabajadoras en la modalidad de teletrabajo.
En efecto, respetar el derecho a la desconexión al término de la jornada laboral se incluyó como una obligación especial de los patrones en la reforma en materia de teletrabajo publicada en el Diario Oficial de la Federación el 11 de enero de 2021, específicamente en la fracción VI del artículo 330-E.
En ese sentido, la reforma recientemente aprobada por la Cámara de Diputados busca ampliar el derecho a la desconexión digital a todas las personas trabajadoras, y no solo a quienes laboran bajo la modalidad de teletrabajo.
Próximos pasos del proceso legislativo
Como se mencionó anteriormente, la reforma aún debe ser discutida y votada por la Cámara de Senadores, así como publicada en el Diario Oficial de la Federación para entrar en vigor.
Por ello, recomendamos estar atentos a este proceso legislativo.
Asimismo, en caso de aprobarse la reforma, es recomendable que los empleadores revisen sus documentos internos, como:
- contratos de trabajo
- reglamentos interiores de trabajo
- políticas de teletrabajo
Lo anterior con el fin de asegurar el cumplimiento del derecho a la desconexión digital de las personas trabajadoras, conforme a las disposiciones de la Ley Federal del Trabajo.
Sobre RRQB Legal Solutions
RRQB Legal Solutions es un despacho jurídico con sede en Monterrey que asesora a empresas nacionales e internacionales en materia corporativa, laboral, y de litigio estratégico. La firma acompaña a organizaciones en la interpretación e implementación de cambios regulatorios en México, incluyendo reformas a la Ley Federal del Trabajo, cumplimiento normativo y gestión de riesgos legales en las relaciones laborales.
A través de un enfoque estratégico y preventivo, RRQB apoya a sus clientes en la actualización de contratos, reglamentos interiores de trabajo, políticas corporativas y estructuras de cumplimiento, con el objetivo de brindar seguridad jurídica y acompañamiento legal en un entorno regulatorio en constante evolución.
Rumbo a la jornada laboral de 40 horas en México: reforma constitucional y próximos pasos
Reforma laboral de 40 horas en México
La reforma laboral de 40 horas en México marca un hito en la regulación del tiempo de trabajo y en las relaciones laborales entre empleadores y trabajadores. El 11 de febrero de 2026, el Senado aprobó la reforma constitucional que reduce la jornada ordinaria máxima semanal de 48 a 40 horas.
Ese mismo día, en la Gaceta Parlamentaria de la Cámara de Diputados, se publicó la minuta del proyecto de decreto, lo que indica que su proceso legislativo avanzará con alta prioridad, incluso bajo un esquema de fast track, al tratarse de una iniciativa presidencial.
Estado actual de la reforma constitucional
Esta reforma aún debe ser discutida y votada por mayoría calificada en la Cámara de Diputados, así como aprobada por la mayoría de los congresos estatales. La iniciativa modifica el artículo 123, Apartado A, fracciones IV y XI de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, para establecer cambios relevantes en materia de jornada laboral y tiempo extraordinario.
Principales cambios propuestos en la jornada laboral
La reforma constitucional contempla los siguientes ajustes:
- La jornada ordinaria pasará de 48 a 40 horas semanales.
- Las primeras doce horas extraordinarias de la semana se pagarán con el doble del salario y, a partir de la hora trece, con el triple del salario. Actualmente, las primeras nueve horas se pagan al doble y, a partir de la hora diez, al triple.
- Las primeras doce horas extraordinarias podrán distribuirse en hasta cuatro horas diarias, en un máximo de cuatro días por semana. Hoy en día, las primeras nueve horas extraordinarias no pueden exceder de tres horas diarias ni de tres veces consecutivas.
- La edad mínima para laborar tiempo extraordinario se incrementa de dieciséis a dieciocho años.
- Los días de descanso no presentan modificaciones, manteniéndose un día de descanso por cada seis días de trabajo.
Implementación gradual de la jornada de 40 horas
En los artículos transitorios de la reforma se establece que la reducción de la jornada laboral no podrá implicar la disminución de sueldos, salarios ni prestaciones. Asimismo, se define una implementación gradual de la jornada laboral de 40 horas, conforme al siguiente esquema:
- Año
- 2026
- 2027
- 2028
- 2029
- 2030
- Jornada laboral semanal
- 48
- 46
- 44
- 42
- 40
Impacto legal y operativo para las empresas
El impacto de esta reforma constitucional dependerá de la forma en que se articule con la legislación ordinaria, las disposiciones generales que emita la autoridad laboral y los criterios interpretativos que se desarrollen.
Al tratarse de una reforma constitucional, todavía se requiere su aprobación final por la Cámara de Diputados, los congresos estatales, así como su promulgación y publicación en el Diario Oficial de la Federación. No obstante, su aprobación resulta inminente, al igual que una eventual reforma a la Ley Federal del Trabajo.
Recomendaciones para empleadores
Nuestra recomendación para los empleadores es anticiparse y prepararse durante 2026. Una atención técnica y preventiva permitirá a los centros de trabajo adecuar procesos y políticas laborales con oportunidad y seguridad jurídica.
Nuestro equipo se encuentra a su disposición para evaluar el impacto de la reforma laboral de 40 horas en su organización y brindar una planeación laboral estratégica, mediante:
- Evaluación de procesos internos de trabajo.
- Identificación de ajustes necesarios para optimizar el recurso humano existente.
- Contención del impacto financiero.
- Revisión y adecuación de contratos, políticas, reglamentos y procesos internos.
La Firma Electrónica en México: Elementos Clave para su Uso Correcto
En un entorno empresarial donde la rapidez y la eficiencia son indispensables, la firma electrónica ha dejado de ser una novedad tecnológica para convertirse en una herramienta legal plenamente reconocida. Hoy, es esencial para garantizar seguridad, agilidad y validez jurídica en las operaciones cotidianas.
A pesar de su uso cada vez más frecuente, aún persisten dudas sobre su implementación adecuada. Esto resulta relevante, ya que el marco jurídico reconoce el principio de equivalencia funcional, conforme al cual un documento electrónico puede cumplir las mismas funciones que uno físico: permitir la autenticación del firmante, asegurar la integridad del contenido y ser reproducible como medio de prueba ante tribunales.
Bajo este criterio, un mensaje de datos —información generada, enviada o archivada por medios electrónicos— tiene el mismo valor jurídico que un documento en papel firmado de manera autógrafa, siempre que se garantice su accesibilidad para consulta posterior. Comprender estos alcances puede marcar la diferencia entre contar con un acuerdo plenamente exigible o enfrentar una controversia jurídicamente vulnerable.
I. ¿Qué es la firma electrónica?
La firma electrónica es un conjunto de datos en forma electrónica que se incorporan o asocian a un mensaje de datos para identificar al firmante y mostrar su aprobación del contenido. Tiene los mismos efectos legales que una firma autógrafa y puede utilizarse como prueba en un juicio.
El Código de Comercio define mensaje de datos como la información generada, enviada, recibida o archivada por medios electrónicos, ópticos o cualquier otra tecnología.
II. Marco legal aplicable en México
La firma electrónica en México se regula a través de diversos cuerpos normativos que establecen los criterios para su validez, eficacia probatoria y mecanismos de conservación, entre ellos:
- Código de Comercio
- Ley de Firma Electrónica Avanzada
- NOM-151-SCFI-2016
- Código Civil Federal
- Código Fiscal de la Federación
Estas disposiciones determinan los requisitos técnicos y jurídicos para su utilización.
III. Firma Electrónica Simple vs. Firma Electrónica Avanzada
El marco normativo distingue principalmente dos categorías:
1. Firma Electrónica Simple
Incluye cualquier mecanismo de identificación electrónica que vincule al firmante con un mensaje de datos, sin cumplir necesariamente con los estándares técnicos requeridos para la firma avanzada.
Ejemplos:
- Nombre al final de un correo electrónico
- Firma digitalizada como archivo gráfico
- NIP o PIN
- Biometrías usadas para identificación (huella, retina)
- Códigos enviados por SMS o correo, casillas de aprobación o trazos digitales
- Su validez depende del principio de autonomía de la voluntad y de la posibilidad de demostrar la relación entre el usuario y el acto jurídico. Su fuerza probatoria es menor ante una impugnación.
2. Firma Electrónica Avanzada
Proporciona un nivel superior de seguridad, al permitir verificar con alto grado de certeza la identidad del firmante y garantizar la integridad, autenticidad y no repudio del documento. Tiene plena validez jurídica en actos administrativos, fiscales y en diversos procedimientos gubernamentales.
Está regulada principalmente por la Ley de Firma Electrónica Avanzada y el artículo 97 del Código de Comercio, que exigen el uso de un certificado digital emitido por un proveedor autorizado.
IV. El rol de las Autoridades de Certificación
Para que el sistema de firma electrónica avanzada funcione adecuadamente, intervienen terceros de confianza conocidos como Prestadores de Servicios de Certificación. Estas entidades son responsables de validar que una clave pública corresponde efectivamente a una persona determinada.
A través de este proceso, los prestadores emiten certificados digitales que acreditan la identidad del firmante y dan fe de la validez del proceso de firma. Dichos certificados permiten vincular de manera confiable al firmante con el mensaje de datos, aportando certeza técnica y jurídica respecto de la autenticidad del documento electrónico.
La intervención de estos terceros es un elemento central para garantizar la seguridad, integridad y no repudio de los documentos firmados electrónicamente bajo el esquema de firma electrónica avanzada.
V. ¿Cuándo utilizar la Firma Electrónica Simple?
Es adecuada cuando:
- Las consecuencias jurídicas del acto son limitadas.
- Existe bajo riesgo de impugnación o controversia.
- El proceso se realiza en un entorno de confianza (empleados, clientes recurrentes, usuarios registrados).
- El valor económico o las obligaciones generadas son reducidos.
VI. ¿Cuándo utilizar la Firma Electrónica Avanzada?
Es recomendable cuando:
- El acto puede llegar a litigio o tiene efectos ejecutivos.
- Se generan obligaciones relevantes o de alto valor económico.
- La ley exige expresamente su uso.
- No existe relación de confianza previa entre las partes.
VII. La importancia de la NOM-151-SCFI-2016
La NOM-151 establece los requerimientos técnicos para la conservación, integridad y digitalización de mensajes de datos. Regula el sellado digital, los métodos de resguardo y las condiciones que aseguran que los documentos electrónicos permanezcan auténticos, íntegros y accesibles a lo largo del tiempo.
Su cumplimiento es determinante para que los mensajes de datos tengan valor probatorio equivalente al de un documento tradicional.
VIII. Buenas prácticas para empresas
Para asegurar el uso adecuado y seguro de la firma electrónica, se recomienda:
- Clasificar documentos mediante una matriz de riesgo, considerando naturaleza, valor económico y consecuencias legales, para definir el tipo mínimo de firma permitida.
- Establecer políticas internas que definan:
- la tecnología o plataforma autorizada,
- el repositorio y mecanismos de conservación conforme a la NOM-151.
- Incorporar cláusulas contractuales estándar que regulen la validez y efectos de la firma electrónica, así como la plataforma utilizada.
- Designar un responsable interno de supervisar la correcta aplicación de las políticas.
- Realizar auditorías periódicas.
- Capacitar a las partes involucradas, explicando la diferencia entre firma simple y avanzada y los riesgos asociados.
- Privilegiar la firma avanzada en sectores de alto riesgo, donde los montos o implicaciones contractuales suelen ser elevados.
Implementación de la semana laboral de 40 horas en México
Iniciativa del Ejecutivo Federal y fechas clave
El pasado 3 de diciembre de 2025, fue presentada ante la Cámara de Senadores una iniciativa del Ejecutivo Federal en materia de jornada laboral. Entre sus aspectos más relevantes, la propuesta contempla una reducción gradual de la jornada semanal de trabajo hasta alcanzar las 40 horas en el año 2030, manteniéndose sin cambios los límites máximos de la jornada diaria y prohibiendo expresamente cualquier disminución de sueldos o prestaciones.
Este ajuste se plantea de manera progresiva, con el objetivo de permitir que los centros de trabajo cuenten con el tiempo necesario para adecuar sus procesos operativos, esquemas de organización interna y modelos de productividad.
Reducción gradual de la jornada laboral en México
La iniciativa propone una implementación escalonada de la jornada laboral de 40 horas, lo que busca generar una transición ordenada para los empleadores. El enfoque gradual reconoce la necesidad de ajustes internos en la operación de los centros de trabajo, sin afectar las condiciones laborales existentes ni los derechos adquiridos de los trabajadores.
Trabajo extraordinario y nuevas reglas sobre horas extra
En materia de trabajo extraordinario, la iniciativa prevé un incremento gradual en el número de horas extras permitidas, aunque bajo un esquema de regulación más estricta. El pago de las horas extraordinarias se mantendría con un incremento del 100% sobre el salario, mientras que aquellas que excedan el límite semanal permitido deberán pagarse con un 200% adicional.
Asimismo, se establece que la suma de la jornada ordinaria y extraordinaria no podrá exceder de 12 horas en un mismo día, reforzando los límites máximos de trabajo diario.
Distribución flexible de la jornada laboral
De acuerdo con lo planteado, la iniciativa abre la posibilidad de que la distribución de la jornada laboral sea pactada de común acuerdo entre las partes, permitiendo la adopción de esquemas más flexibles de organización del tiempo de trabajo. Estos acuerdos deberán quedar debidamente documentados, como condición para su validez y correcta implementación.
Nuevo deber patronal: registro electrónico de jornada
Adicionalmente, la propuesta incorpora un nuevo deber patronal, consistente en la obligación de llevar un registro electrónico de la hora de entrada y salida de cada trabajador. Dicho registro deberá ser entregado a la Secretaría del Trabajo y Previsión Social cuando así lo requiera.
Es importante precisar que la iniciativa no prevé, al menos en su redacción actual, la obligación de registrar los periodos de descanso para la toma de alimentos, limitándose el deber patronal al control de los horarios de inicio y término de la jornada. La autoridad laboral será la encargada de emitir las disposiciones generales, lineamientos técnicos y posibles excepciones necesarias para la correcta implementación de estos sistemas de control.
Entrada en vigor y calendario de implementación
La reforma prevé que su entrada en vigor sea el 1 de mayo de 2026, estableciéndose un periodo de ajuste administrativo que concluirá el 31 de diciembre de 2026, durante el cual los centros de trabajo deberán adecuar sus sistemas, políticas internas y esquemas de organización para el cumplimiento de las nuevas disposiciones.
No obstante, al tratarse de una reforma constitucional, deberá seguir el proceso legislativo correspondiente, por lo que la primera reducción efectiva de la jornada laboral se aplicará a partir del 1 de enero de 2027.
Seguimiento al proceso legislativo y consideraciones prácticas
Nuestro equipo se mantiene atento a la evolución de este proceso legislativo y continuará analizando su alcance e implicaciones prácticas para los centros de trabajo, particularmente en materia de cumplimiento laboral, organización interna y planeación operativa.
Reforma hídrica 2025: lo esencial de la nueva Ley de Aguas
La reciente aprobación en el Congreso de la nueva Ley General de Aguas y las reformas a la Ley de Aguas Nacionales marca un momento relevante para la política hídrica en México. Si bien el debate público se ha centrado en su urgencia y alcance, lo esencial es entender cómo este cambio legislativo redefine la relación entre el Estado, los usuarios y el propio recurso.
La Ley de Aguas Nacionales —vigente desde 1992— reglamenta el artículo 27 constitucional y reconoce al agua como propiedad de la Nación. La nueva Ley General de Aguas, basada en el artículo 4 constitucional, introduce un enfoque distinto: el agua como derecho humano que debe garantizarse de manera universal, salubre y equitativa.
1. El agua como derecho humano y eje regulatorio
Uno de los pilares de la reforma es el reconocimiento expreso del acceso al agua como un derecho humano. Este cambio implica que el recurso deja de concebirse como un elemento meramente económico y se integra a un marco de protección más amplio.
2. Mayor rectoría del Estado en la gestión del recurso
La iniciativa busca fortalecer la intervención del Estado, a través de entidades nacionales competentes, para supervisar de manera centralizada el uso, distribución y asignación del agua.
Este enfoque pretende asegurar mayor equidad y control institucional, especialmente en contextos de escasez o conflicto.
3. Redefinición del régimen de concesiones
La reforma propone que las concesiones ya no puedan transferirse entre particulares. En caso de modificación o fin de uso, deberán regresar a la Comisión Nacional del Agua para su reasignación.
Este cambio apunta a evitar la especulación y mejorar la trazabilidad del recurso, pero también plantea interrogantes sobre la continuidad de proyectos productivos que dependen de concesiones a largo plazo.
4. Transparencia, trazabilidad y mecanismos de control
Se prevé fortalecer los registros y herramientas institucionales para dar seguimiento al uso del agua, las concesiones y las asignaciones. El objetivo es reducir riesgos de abuso, opacidad o usos indebidos mediante sistemas más robustos de control y supervisión.
5. Prioridad al uso doméstico en situaciones críticas
En contextos de conflicto o insuficiencia hídrica, la reforma establece que el uso doméstico y personal debe tener prioridad sobre los usos agrícola, industrial o comercial.
Este principio busca proteger directamente a la población, especialmente en zonas vulnerables.
6. Equidad y justicia hidráulica
La nueva ley incorpora medidas orientadas a mejorar el acceso al agua en comunidades rurales, zonas marginadas y poblaciones con menor infraestructura. Este enfoque de justicia hidráulica requiere políticas públicas, inversión y coordinación interinstitucional para materializarse.
Un cambio relevante con preguntas abiertas
Aunque la reforma avanza en un enfoque alineado con estándares internacionales, persisten interrogantes importantes:
- ¿Tiene el Estado la capacidad operativa para supervisar una gestión centralizada del recurso?
- ¿Cómo se equilibrará la prioridad del uso doméstico con las necesidades de sectores agrícolas e industriales?
- ¿Qué mecanismos presupuestales sostendrán las promesas de justicia hidráulica?
- ¿Qué grado de certidumbre habrá para la inversión si las concesiones no garantizan continuidad prolongada?
Conclusión
La reforma a la Ley de Aguas Nacionales y la creación de la nueva Ley General de Aguas representan un esfuerzo por modernizar el marco jurídico y orientar la gestión hídrica hacia el derecho humano al agua. Su impacto dependerá de la claridad reglamentaria, la capacidad institucional y los recursos destinados a su implementación.
En RRQB seguiremos analizando estos cambios para ofrecer a nuestros clientes una visión jurídica clara, actualizada y estratégica.
Reforma al arrendamiento urbano en Nuevo León
Recientemente se publicó en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León el Decreto 107, mediante el cual se reforman y adicionan diversas disposiciones del Código Civil estatal en materia de arrendamiento de fincas urbanas.
Con estas modificaciones, el legislador busca equilibrar la relación entre arrendadores e inquilinos, estableciendo nuevas obligaciones y límites que transformarán la forma en que se celebran y administran los contratos de arrendamiento en el estado.
A continuación, se presentan los puntos más relevantes que conviene tener en el radar:
Reforma al artículo 2346
- Se impone al arrendador la obligación de entregar un recibo por cada mensualidad que el arrendatario pague (sin que se especifique la forma en que debe emitirse dicho recibo).
- Si el arrendador no entrega los recibos durante más de tres meses, se entenderá que los pagos fueron realizados, salvo prueba en contrario mediante requerimiento oportuno.
- El arrendador no podrá exigir más de una mensualidad de renta como depósito en garantía.
Adición del artículo 2346 Bis
- En el caso de fincas urbanas destinadas a habitación, la duración del contrato será de seis meses, aunque el Decreto no precisa si este plazo debe entenderse como mínimo o máximo.
- La renta deberá pactarse en pesos mexicanos, y sólo podrá incrementarse anualmente, hasta en un 10 % del monto mensual acordado.
- Si se pretende aplicar un incremento superior al 10 %, será necesario celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
Estas reformas representan un cambio significativo en la regulación de los arrendamientos en Nuevo León, aunque dejan algunos puntos abiertos a interpretación que seguramente serán objeto de análisis judicial en el corto plazo.
En este nuevo contexto, propietarios, arrendatarios y asesores legales deben revisar sus contratos vigentes y adecuar sus prácticas a las disposiciones recién aprobadas.
Contar con una asesoría legal especializada permitirá anticiparse a posibles contingencias, proteger los intereses de ambas partes y asegurar el cumplimiento normativo frente a esta nueva etapa del arrendamiento urbano en el estado.
Guía Práctica para Empresas ante suspensión de Actividades no Esenciales
El 31 de marzo de 2020 la Secretaría de Salud Pública Federal (“SSP”) publicó en el Diario Oficial de la Federación (“DOF”) el acuerdo por el cual estableció la suspensión general de actividades no esenciales en el País del 30 de marzo al 30 de abril de 2020, esto como acción extraordinaria para atender la emergencia sanitaria y mitigar la dispersión y transmisión del virus COVID-19 (“Acuerdo”). En el Acuerdo, la SSP definió en forma genérica las actividades consideradas como “esenciales” para atender la emergencia sanitaria, así como los sectores que se consideran fundamentales para la economía, mismos que podrán seguir funcionando bajo ciertos lineamientos. Para ver la lista completa de dichas actividades/sectores, favor de ingresar a la siguiente liga:
El 6 de abril de 2020, la SSP publicó en el DOF un acuerdo adicional en el que definió “lineamientos técnicos” relacionados con las actividades descritas en los incisos c) y e) de la fracción II del Artículo Primero del Acuerdo. En este acuerdo se definió, entre otras cosas, que deberán entenderse como “empresas cuya suspensión pueda tener efecto irreversible para su operación” las que se dediquen a la producción de acero, cemento y vidrio, así como a desarrollar servicios de tecnología de la información que garanticen la continuidad de los sistemas informáticos de los sectores público, privado y social. Éstas podrán mantener una actividad mínima que evite efectos irreversibles en su continuación. En los primeros 3 casos (i) las empresas deberán presentar un aviso ante la Secretaría de Economía (“SE”) dentro de las 24 horas siguientes a la publicación del acuerdo (es decir, a más tardar el día de hoy 7 de abril de 2020); y (ii) las empresas que tengan contratos vigentes con el Gobierno Federal podrán continuar operando conforme se requiera para cumplir con los compromisos de corto plazo exclusivamente para los proyectos Dos Bocas, Tren Maya, Aeropuerto Felipe Ángeles, Corredor Transísmico; así como los contratos existentes considerados como indispensables para PEMEX y CFE.
Este acuerdo también define que (i) los “servicios de mensajería” que refiere el Acuerdo incluyen a las empresas y plataformas de comercio electrónico; (ii) las minas de carbón podrán mantener una actividad mínima a fin de satisfacer la demanda de la CFE. Estas empresas también deberán presentar el aviso referido ante la SE, dentro del mismo plazo de 24 horas; y (iii) en todos los casos, las empresas deberán cumplir con los lineamientos y medidas de seguridad ordenadas por las autoridades sanitarias. El acuerdo referido puede ser consultado en la siguiente liga:
En virtud del Acuerdo, las empresas pueden ser objeto de visitas de inspección de las autoridades sanitarias y de trabajo, tanto federales como estatales (dependiendo de la actividad a que se dediquen).
Por ello, hemos desarrollado esta Guía Práctica para las empresas con la intención de ayudarlas a definir qué acciones preventivas deben llevar a cabo ante la suspensión general de actividades no esenciales:
Lo primero: Las empresas deben definir cuál es su objetivo.
A. Continuar operando; o
B. Suspender actividades.
A. Continuar operando.
A.1. Definir si tus actividades pueden encuadrar dentro de las “Actividades Esenciales”, a saber:
– Aquellas que son directamente necesarias para atender la emergencia sanitaria;
– Las de los sectores fundamentales de la economía;
– Aquellas que son necesarias para la conservación, mantenimiento y reparación de la infraestructura crítica que asegura la producción y distribución de servicios indispensables; y
– Empresas cuya suspensión pueda tener efecto irreversible para su operación (desde la perspectiva de su operación, como financiera).
En algunos casos, es posible incluir empresas que formen parte de la cadena de suministro de otras que se dediquen a “Actividades Esenciales” (i.e. proveedores directos y algunos indirectos, servicios de distribución, transporte, logística, etc.).
A.2. En su caso, preparar y presentar el aviso correspondiente ante la SE (aplicable a empresas de producción de acero, cemento y vidrio, y minas de carbón, así como aquellas que formen parte de sus respectivas cadenas de suministro).
A.3. Preparar los documentos e información necesarios para atender posibles inspecciones de las autoridades sanitarias y del trabajo. Esta medida es de suma importancia para la continuación de la operación, y evitar la imposición de multas y sanciones por incumplimiento al Acuerdo, así como la clausura de la operación.
Algunos aspectos que deben preverse:
– ¿Qué información debo exigir al inspector?
– ¿Qué información debe contener la orden de inspección para que pueda realizarse?
– ¿Qué debe suceder si no se encuentra presente el Representante Legal?
– ¿Qué información y documentos debo tener listos para mostrar al inspector?
Los inspectores tienen la facultad de tomar una determinación inmediata. Por ello, es sumamente importante elaborar y preparar adecuadamente los documentos que deberán mostrarse al inspector a fin de justificar la continuación de la operación de las empresas.
De acuerdo con los criterios emitidos por las propias autoridades de salud y del trabajo, algunos de los documentos que los inspectores podrán requerir incluyen: acta constitutiva y reforma de estatutos, constancia de inscripción en el R.F.C., registro patronal ante el IMSS, contrato colectivo de trabajo, listas de trabajadores, descripción de los procesos productivos, contratos de prestación de servicios con proveedores de servicios de “outsourcing” e “insourcing” respecto al personal, motivos por los cuales la empresa se considera como esencial, motivos por los cuales se considera que, de suspender sus actividades, se ocasionaría un efecto irreversible para su continuación, contratos con los clientes que forman parte de actividades esenciales (incluyendo órdenes de compra, facturas y pagos respectivos), entre otros.
Particularmente, es altamente recomendable que las empresas que formen parte de la cadena de suministro de actividades esenciales cuenten con cartas originales emitidas por sus clientes, a fin de justificar la necesidad de continuar con sus actividades. Es de suma importancia cuidar la redacción de éstas para lograr el objetivo que tienen.
Además, las empresas deberán estar listas para justificar la relación contractual entre la compañía que opera el negocio y aquella(s) que le presta(n) servicios de subcontratación de personal, tanto en modalidad de “insourcing” como de “outsourcing”.
– ¿Qué aspectos debo considerar para el caso de que el inspector solicite un recorrido por mis instalaciones?
En este sentido, es importante cumplir con los lineamientos preventivos ordenados por las autoridades sanitarias (evitar aglomeraciones de más de 50 personas, distancia mínima entre cada trabajador, contar con señalamientos y material de limpieza necesario, observar las medidas recomendadas respecto a higiene personal, etc.).
– ¿Cómo debo preparar a mi personal en caso de que el inspector realice entrevistas?
A.4. Identificar al personal que forme parte de los grupos vulnerables: Mayores de 60 años y personas con riesgo a desarrollar enfermedad grave y/o morir a causa de ella (mujeres embarazadas o en periodo de lactancia con hijos menores de 5 años, personas con discapacidad, personas con enfermedades crónicas no transmisibles (hipertensión arterial, pulmonar, insuficiencia renal, lupus, cáncer, diabetes mellitus, obesidad, insuficiencia hepática o metabólica, enfermedad cardiaca), o con algún padecimiento o tratamiento farmacológico que les genere supresión del sistema inmunológico).
En este sentido, es importante:
– Preparar un cuestionario específico que deberán firmar todos los trabajadores, en el que definan si se encuentran dentro de estos grupos vulnerables.
– Considerar que conforme al Acuerdo, estos trabajadores no podrán asistir a los centros de trabajo. Por ello, recomendamos primero definir si éstos pueden continuar desarrollando su trabajo de manera remota (en la modalidad “Home Office”). De lo contrario, deberá suspenderse la relación laboral de dichos trabajadores. En ambos casos, es necesario preparar y celebrar un convenio por escrito.
A.5. En los casos en que sea necesario reducir la operación, es posible implementar medidas a fin de reducir los costos laborales con la finalidad de evitar despidos.
Estas medidas incluyen: paros técnicos, reducción de jornada, implementación de jornadas flexibles y de trabajo remoto (“Home Office”), utilización anticipada de días de vacaciones, entre otros.
En cualquiera de estos casos, es indispensable elaborar y celebrar convenios por escrito con los trabajadores a fin de reducir los riesgos legales que conlleva su implementación.
A.6. Es indispensable que las empresas observen y cumplan los lineamientos y prácticas ordenadas por las autoridades sanitarias a fin de evitar el contagio y propagación del virus COVID-19 (evitar aglomeraciones de más de 50 personas, implementar protocolos de higiene personal y normas para el saludo de personas, proveer material sanitario, fijar señalamientos, entre otras).
B. Suspender actividades.
B.1. La Ley Federal del Trabajo (“LFT”) contempla la posibilidad de suspender temporalmente las relaciones laborales en virtud de la suspensión de trabajos ordenada por la autoridad sanitaria competente, como medida ante la contingencia sanitaria generada por el virus COVID-19 (Fundamento: Fracción VII del Artículo 427 de la LFT).
En este caso, es legalmente posible pagar a los trabajadores un salario mínimo general por cada día de suspensión (sin que pueda exceder de un mes), o cualquier porcentaje por debajo del 100% del salario (Fundamento: Fracción IV del Artículo 429 de la LFT).
No obstante, la implementación de esta medida conlleva ciertos riesgos. Particularmente (i) posibles conflictos con los trabajadores, en especial por la información infundada que ha emitido al respecto el Gobierno Federal; y (ii) la posibilidad de multas impuestas por las autoridades administrativas del trabajo, aún y cuando existe fundamento legal suficiente para implementar esta medida. Por ello, es importante hacer un análisis “caso por caso” para determinar la conveniencia y, en su caso, la forma en que debe aplicarse la suspensión.
De suspenderse las relaciones laborales, es altamente recomendable elaborar y celebrar convenios por escrito con los trabajadores, a fin de reducir los riesgos legales inherentes.
Dependiendo de la actividad de la empresa y de las características de cada puesto, es posible continuar con ciertas actividades que resulten esenciales para la subsistencia y continuación del negocio durante el periodo de suspensión (i.e. preparación y dispersión de la nómina, pago de bienes y servicios que no sea posible interrumpir, preparación y presentación de declaraciones de impuestos y de informes para autoridades, etc.). Esto siempre y cuando no impliquen la asistencia de los empleados al centro de trabajo (estas actividades deben llevarse a cabo de manera remota bajo la modalidad “Home Office”. Para ello es indispensable elaborar y celebrar un convenio por escrito.
B.2. En el ínter en el que se evalúa el objetivo de la compañía, es indispensable que se cumplan los lineamientos y prácticas ordenadas por las autoridades sanitarias a fin de evitar el contagio y propagación del virus COVID-19.
Para mayor información, favor de contactar a cualquiera de nuestros socios en los teléfonos/correos electrónicos que se indican al principio de esta nota.
El Coronavirus y su Impacto en los Arrendamientos.
El día 30 de enero del presente año, la Organización Mundial de la Salud (la “OMS”) declaró la “Emergencia de Salud Pública de Importancia Internacional” por el brote de coronavirus SARS-COV2 (cuya enfermedad se conoce como COVID-19) que hasta ese momento había cobrado la vida de 170 personas en China y que había resultado en el contagio de más de 9700 personas en dicho país y 106 personas en otros países. Semanas después, el 11 de marzo de 2020, la organización referida emitió la declaratoria de pandemia causada por dicho virus. A diferencia de un brote o una epidemia, las pandemias son brotes que afectan a más de un continente y los casos de cada nación ya no se importan, sino que se provocan por trasmisión comunitaria. Por último, el reporte de la OMS emitido a las 14:38 GMT-6 el 21 de marzo de 2020 establece que en ese momento existían 267,013 casos confirmados de coronavirus, 11,201 muertes y 185 países con casos ratificados.
En México, el 28 de febrero de 2020 las autoridades confirmaron el primer caso de coronavirus. Días después, el 17 de marzo de 2020, la Secretaría de Salud emitió un aviso en el que determina que, en el corto plazo, el modelo de vigilancia epidemiológica será únicamente de tipo centinela. Esta clase de modelo no deja de observar los casos importados e identifica la transmisión secundaria en la propia comunidad. Desafortunadamente, por la tarde del sábado 21 de marzo de 2020, dicho órgano de gobierno reportó que existen 251 casos confirmados del virus en el país (habiéndose registrado 48 nuevos con respecto al día anterior), 697 casos reportados como sospechosos y 2 muertes confirmadas.
Con motivo de la pandemia del COVID-19 surge la pregunta si tal acontecimiento puede ser invocado como caso fortuito (“CF”) por un posible incumplimiento de obligaciones en los arrendamientos comerciales o industriales.
El Caso Fortuito y la Fuerza Mayor en México.
El CF es un acontecimiento imprevisible o inevitable que no le permite a un obligado o deudor cumplir con su obligación. Este hecho imposibilita el cumplimiento de acuerdos pactados en algún contrato. Es un evento que sucede carente de culpa del propio obligado, lo rebasa, lo supera, está más allá de él y le imposibilita el uso de elementos del mundo exterior del que él pueda echar mano para cumplir con su obligación. En el caso del arrendamiento, el artículo 2431 del Código Civil Federal (y los correlativos de los estados) determina que habiendo CF el arrendatario no está obligado al pago de la renta.
Recomendaciones.
Al considerar lo anterior, estimamos relevante que nuestros clientes y amigos tomen en cuenta ciertas recomendaciones:
- Estas reflexiones aplican fundamentalmente a CF en arrendamientos comerciales o industriales, ya que si se determina el confinamiento en casa-habitación, el uso de este espacio se continuará dando a pesar de la pandemia. Así mismo, cabe aclarar que los derechos de las partes pueden variar según aplique la ley federal o la ley de cada uno de los estados de la república.
- Aunque es cuestionable si el coronavirus ya cumple en estos momentos en México con el supuesto del CF (posiblemente en algunos Municipios ya lo sea), las proyecciones indican que muy probablemente lo será en las próximas semanas. Sin duda, una pandemia de esta naturaleza es imprevisible para arrendadores y arrendatarios, con excepción de aquellos que hayan firmado recientemente, y hará inevitable el incumplimiento de obligaciones en caso que la Secretaría de Salud decrete una “Emergencia de Salud Pública”.
- Recomendamos seguir de cerca las determinaciones de las autoridades en este sentido, sean locales o federales, para monitorear si sus decretos hacen inevitable incumplir con las deudas del arrendatario. Existe la posibilidad de que las declaratorias municipales también den causa al CF en algunos casos de la propia localidad, cuando estas ordenen, como en el caso del Municipio de San Pedro Garza García, NL, el cierre de bares, centros de espectáculos, centros nocturnos, clubes sociales, entre otros lugares públicos.
- Independientemente de lo que decreten las autoridades administrativas, en el caso del Poder Judicial Federal, es un hecho notorio que ya decretó el paro de labores; habremos de ver cómo impacta en el tema en cuestión al momento en que ellos mismos juzguen sobre la existencia o no del CF en los asuntos que ventilen. Sería contradictorio que no aceptaran el CF cuando ellos mismos han decretado la suspensión de labores para ellos mismos. También habremos de ver si las políticas de aislamiento implementadas por algunos poderes judiciales estatales normen algún criterio en el juzgador al momento de resolver los asuntos que se tramiten ante su jurisdicción.
- Sugerimos revisar la cláusula de CF de sus contratos de arrendamiento para determinar si el arrendatario renunció al CF y si las partes han definido o regulado las clases de eventos que pueden considerarse como CF.
- Consideramos que lo prudente es hacer una revisión, caso por caso, de las particularidades de cada contrato de arrendamiento, tales como plazos, garantías, rentas, ley aplicable, pólizas de seguro para cubrir el cobro de rentas en estas eventualidades, ubicación del bien arrendado y las determinaciones de las autoridades locales y federales que puedan hacer nacer el CF.
- En el caso de los arrendadores, es relevante valorar la relación con el arrendatario correspondiente y el nivel de necesidad que dicho arrendatario tiene sobre el bien inmueble. Es recomendable tener en mente que si el CF dura más de dos meses, el arrendatario tienen el derecho de rescindir el contrato sin consecuencias legales para las partes. En el caso de los arrendatarios, sugerimos evaluar la forma en que se desarrollen los acontecimientos, determinar qué tan relevante es continuar con el uso de las instalaciones, la relación con el arrendador respectivo y la posibilidad de implementar medidas paliativas.
- También vale la pena revisar si las áreas arrendadas, en la eventualidad del CF, puedan seguir siendo utilizadas parcialmente, porque en este caso solo se reduciría proporcionalmente la renta.
- Cabe decir que las penas convencionales, comunes en los contratos de arrendamiento por falta de pago, no serían cobrables de darse el CF, conforme a lo que dispone el artículo 1847 del Código Civil Federal (y sus correlativos de los estados).
Para concluir, todo arrendador o arrendatario debe tomar en cuenta lo anterior e ir tomando las previsiones propias y únicas de sus propios negocios. Sin duda, cada caso será distinto y es relevante analizarlo en el contexto general de la situación y con las particularidades del propio arrendamiento y sus partes firmantes.
En RRQB Legal Solutions estamos trabajando desde casa, pero nos mantendremos cerca de ustedes para acompañarlos en cualquier necesidad que surja por esta desatinada pandemia.
Implicaciones Laborales del COVID-19 en México.
El 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud (“OMS”) emitió la declaratoria de pandemia causada por el brote de coronavirus SARS-COV2, cuya enfermedad se conoce como COVID-19 (“COVID-19”). En México, a la fecha de esta comunicación existen 251 casos confirmados.
De acuerdo con cifras de la Organización Internacional del Trabajo, se estima que esta pandemia ocasionará un aumento del desempleo mundial de entre 5.3 millones (bajo una hipótesis “prudente”) y 24.7 millones (bajo una hipótesis “extrema”). En comparación, la crisis financiera mundial de 2008-2009 aumentó el desempleo mundial en 22 millones.
Al día de hoy, las autoridades sanitarias competentes en nuestro País (esto es, el Presidente de la República, el Consejo de Salubridad General, la Secretaría de Salud y los gobiernos de los Estados y de la Ciudad de México) aún no han emitido una declaratoria formal de contingencia sanitaria respecto al COVID-19. No obstante, algunas de esas autoridades y la sociedad civil en general han promovido y aplicado recomendaciones alineadas con aquellas emitidas por la OMS, con la finalidad de prevenir la propagación y contagio del virus, especialmente el “Distanciamiento Social”.
Particularmente, el pasado viernes 20 de marzo la Secretaría del Trabajo y Previsión Social (“STPS”) en coordinación con la Secretaría de Salud, emitió una “Guía de Acción para los Centros de Trabajo ante el COVID-19” (“Guía”), en la que entre otras cosas contempló la posibilidad para los patrones de implementar diversas “políticas temporales” (como se verá más adelante). Recomendamos revisar la Guía en la siguiente liga:
https://www.gob.mx/stps/documentos/guia-de- accion-para-los-centros-de-trabajo-ante-el- covid-19
La pandemia del COVID-19 ciertamente ha afectado la actividad productiva y económica del país, lo cual se ve agravado por factores macroeconómicos adicionales que convergen simultáneamente a nivel mundial.
Ante ello, naturalmente surgen inquietudes respecto a las implicaciones laborales en las empresas, y a las alternativas que existen para mitigar sus efectos.
¿Qué puedo hacer ANTES de que se declare formalmente una contingencia sanitaria?
La Ley Federal del Trabajo (“LFT”) prevé ciertos casos y mecanismos específicos para suspender colectivamente las relaciones laborales antes de que se declare una contingencia sanitaria. El efecto de dicha medida suspendería temporalmente la obligación de los trabajadores de prestar sus servicios, así como la obligación de los patrones de pagar los salarios. Sin embargo, para ello es necesario que los patrones den aviso y soliciten la aprobación de la autoridad competente, lo cual difícilmente podrá hacerse en estos momentos considerando que, paradójicamente, la mayoría de las Juntas de Conciliación y Arbitraje en el País han suspendido labores.
No obstante, existen algunas alternativas para reducir los costos laborales de las empresas ante la pandemia del COVID-19, y evitar así el cierre definitivo de fuentes de empleo en el País.
Dichas alternativas incluyen “paros técnicos”, esquemas de reducción de jornadas, jornadas flexibles, trabajo remoto bajo la modalidad “Home Office”, disfrute anticipado de días de vacaciones, entre otros.
La aplicabilidad y eficacia de cada una de las alternativas mencionadas depende de la naturaleza de las actividades productivas de las empresas y de las funciones específicas de cada puesto, por lo que es recomendable hacer una evaluación antes de implementarse.
Además, considerando que en México los patrones no pueden modificar unilateralmente las condiciones de trabajo de sus trabajadores, cualquier medida preventiva de esta naturaleza deberá (i) convenirse expresamente con éstos; y (ii) formalizarse por escrito. En estos casos, los aspectos prácticos y de logística al momento de preparar y comunicar el mensaje a los trabajadores es fundamental, por lo que recomendamos hacer una planeación adecuada.
Algunas de estas alternativas han sido confirmadas por la propia STPS en la Guía, particularmente en el punto 5.5.
Una vez que se declare formalmente la suspensión de labores por contingencia sanitaria…
La fracción VII del Artículo 427 de la LFT establece como causa de suspensión temporal de las relaciones de trabajo la que declare la autoridad sanitaria competente en los casos de contingencia sanitaria.
Para ello, los patrones no requieren de aprobación o autorización de la autoridad. No obstante, conforme a la fracción IV del Artículo 429 de la LFT, los patrones tendrán la obligación de pagar a sus trabajadores una indemnización equivalente a un día de salario mínimo general por cada día que dure la suspensión, sin que pueda exceder de 1 mes.
El salario mínimo general vigente es de $185.16 M.N. en la Zona Libre de la Frontera Norte, y de $123.22 M.N. en el resto del País.
Cabe señalar que la LFT no dispone en forma específica qué sucedería en caso de que la suspensión de labores por contingencia sanitaria dure más de 1 mes.
No obstante, desde nuestra perspectiva, el pago de la indemnización de 1 día de salario mínimo por cada día de suspensión constituye una excepción temporal a la regla general aplicable a las suspensiones de relaciones de trabajo, consistente en la suspensión de las obligaciones de prestar el servicio, y de pagar el salario. Por ello, una vez vencido el plazo de la excepción (1 mes), debe prevalecer la regla general descrita y, por ende, los patrones no estarían obligados a continuar pagando la indemnización, ni los salarios.
En caso de requerir información adicional, con gusto los atenderemos.










