En los juicios de arrendamiento existe una situación frecuente, pero poco discutida: cuando el Juez ya resolvió que el Arrendatario debe pagar las rentas que dejó de cubrir y desocupar el bien inmueble, el Arrendatario puede presentar un amparo para impugnar dicha decisión.

Mientras se resuelve ese amparo, el Arrendatario puede solicitar que se suspenda la ejecución de esa sentencia, es decir que no pagar las rentas condenadas en la sentencia y que no lo saquen todavía del inmueble.

Para ello, el Arrendatario que promueve el amparo debe otorgar una garantía (dinero o equivalente) para garantizar los daños y perjuicios ocasionados al Arrendador, y por último, suspender la ejecución de la sentencia.

De ello, surge una pregunta clave:

¿Ese dinero realmente compensa los daños y perjuicios ocasionados al Arrendador por la suspensión?

Para ello, es importante establecer que daños y perjuicios se pueden ocasionar al Arrendador por esa suspensión:

• No puede cobrar las rentas que ya ganó en el juicio de arrendamiento.
• Tampoco puede cobrar las rentas que se siguen generando.
• No puede usar ni rentar el inmueble a otra persona.

En pocas palabras: pierde dinero real mes con mes durante todo el tiempo que dure el Juicio de Amparo.

¿Cómo son calculados estos elementos por los tribunales?

En el Estado de Nuevo León, los tribunales fijan el monto de la garantía, pero muchas veces lo hacen de forma insuficiente.

Generalmente, lo determinan utilizando indicadores económicos como el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) y la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE), proyectados a un periodo estimado de seis (6) meses —tiempo promedio de duración del Juicio de Amparo.

Sin embargo, ese periodo estimado de seis (6) meses no corresponde a la realidad, ya que el juicio puede prolongarse hasta aproximadamente dos (2) años.

Bajo este enfoque:

• Los daños se calculan con base en la inflación sobre las rentas.
• Los perjuicios se calculan con base en el rendimiento financiero de ese dinero.

A simple vista, este método parece una forma técnica de hacerlo. Pero en realidad, no refleja lo que el propietario del inmueble pierde de verdad.

¿Qué debe cubrir la garantía según la Ley de Amparo?

De conformidad con el artículo 132 de la Ley de Amparo, la garantía debe ser BASTANTE y tener como finalidad:

• Reparar el daño: es decir, el dinero que realmente se pierde.
• Indemnizar los perjuicios: el dinero que se dejó de ganar.

El problema del uso del INPC y la TIIE

En lugar de medir lo que realmente pierde el propietario, se usan fórmulas financieras que no reflejan la realidad. Esto provoca dos (2) problemas principales:

• No se realiza un análisis real para calcular los daños y perjuicios.
• Las garantías fijadas suelen ser mucho menores a lo que realmente se pierde. 

¿Cómo debería calcularse la garantía?

En los juicios de arrendamiento, los daños y perjuicios pueden determinarse con simples cálculos aritméticos que reflejan con mayor precisión la afectación real sufrida al Arrendador, con base en:

• Las rentas vencidas y reconocidas en la sentencia.
• Las rentas que se seguirán generando durante la tramitación del juicio de amparo.
• La imposibilidad de disponer del inmueble mientras dure el procedimiento.

Conclusión

La garantía derivada de un Juicio de Amparo en materia de arrendamiento no debería basarse únicamente en indicadores económicos de inflación e intereses, si no que debe reflejar el dinero que el propietario del inmueble realmente deja de percibir mientras dura el amparo. De lo contrario, una medida que busca ser justa, termina generando un daño y perjuicio real para el propietario.